Евгения РОМАНОВА

Жилое помещение, будь то квартира, таун-хаус или загородный дом, можно купить, заплатив накопленные денежные средства либо воспользовавшись одной из многочисленных ипотечных программ банков. И в том, и в другом случае покупатель несет определенные риски, которые можно покрыть страхованием.

Суть и процедура заключения договора ипотечного страхования идентичны вне зависимости от того, покупаете вы квартиру в новостройке или на вторичном рынке жилья. Стандартным страховым покрытием при покупке объекта недвижимости через ипотеку является страхование имущественных интересов заемщика, связанных с его жизнью и трудоспособностью, рисками гибели приобретаемого имущества (пожар, наводнение и т. п.) и его утраты в результате прекращения права собственности (титула). В случае если происходит одно из указанных в договоре страхования событий, выплата возмещения производится в пользу банка-кредитора в размере остатка задолженности заемщика по кредиту, при этом приобретенное в ипотеку имущество остается в собственности заемщика либо его наследников. Все три риска подлежат страхованию в объеме не меньшем, чем размер ссудной задолженности заемщика по ипотечному кредиту.

«Однако если при защите имущественных интересов, связанных с жизнью и трудоспособностью, страхование на сумму остатка задолженности по кредиту актуально (долг по кредиту покрыт страховой выплатой при смерти или инвалидности заемщика, а квартира остается за собственником), то при страховании имущества и титула данная сумма покроет только размер кредита, а вложенные в качестве первоначального взноса средства и уже выплаченные по кредиту платежи страховая компания не покроет», – поясняет заместитель руководителя департамента страхования финансовых и кредитных рисков ПСГ «Основа» Елена Романова. А ведь при покупке имущества на вторичном рынке риски очень велики – как в части конструктивных элементов объекта недвижимости, особенно если возраст дома превышает 30 лет, так и в части титула.

Подводные камни вторичного рынка жилья

Не все банки требуют приобретения полиса титульного страхования. Играя на желании сэкономить деньги, банкиры таким образом пытаются привлечь покупателя. Но не следует быть столь наивными: кредитные специалисты повышают ставки по займам, оберегая себя от риска. Несмотря на то что процесс получения кредита и покупки жилья – дело очень затратное, мы все-таки настоятельно рекомендуем не пожалеть дополнительных средств и застраховать титул. Объясним почему.

Жилье, приобретаемое на вторичном рынке, имеет свою историю, которая начинается с момента приватизации и продолжается с последующим переходом прав собственности на него. При этом существует вероятность, что история конкретной квартиры не является юридически чистой, то есть среди сделок, происходивших с квартирой, имеется такая, которая будет впоследствии признана незаконной. По словам руководителя дирекции банковского страхования страховой группы «Россия» Геннадия Типографщика, в этом случае все сделки, начиная с вышеуказанной, будут считаться ничтожными. В конечном счете последний покупатель может быть лишен права собственности на только что приобретенную квартиру, даже будучи добросовестным покупателем. Поскольку квартира, приобретаемая с использованием ипотечного кредита, находится в залоге у банка, банк фактически лишается залога, разъясняет Г. Типографщик. Вот почему при ипотечном страховании жилья, приобретаемого на вторичном рынке, кроме страхования жизни заемщика и страхования квартиры на случай повреждения и гибели банки-кредиторы требуют дополнительного страхования на случай утраты заемщиком права собственности на приобретенную квартиру – так называемого страхования титула собственности.

Приведем пример. По закону срок исковой давности по признанию сделки с недвижимостью составляет три года с момента, когда сторона, чьи права были ущемлены при сделке, узнала об этом. Причем это может касаться любой когда-либо произведенной сделки с объектом.

Например, если квартира в начале 1990-х была приватизирована, причем зарегистрированные в ней на тот момент несовершеннолетние дети не участвовали в приватизации, а теперь узнали о своем праве на жилье, но квартира уже была неоднократно продана, то они имеют полное право оспорить приватизацию. В этом случае три года исковой давности
начнутся не с момента приватизации, а с того времени, когда человек узнал об ущемлении своих прав. А значит, добросовестный покупатель по последней сделке несет риск потери приобретенного имущества, причем в полной сумме уплаченных денежных средств.

Что почем

В среднем заемщику за год страхования приходится платить 1% от страховой суммы, которая соответствует размеру задолженности перед банком. Поскольку по мере погашения кредита долг сокращается, страховая сумма также ежегодно уменьшается, а вслед за ней и плата за страхование. По словам заместителя начальника управления андеррайтинга СК «МАКС» по страхованию имущества и ответственности Карины Жновой, комплексная страховка стоит от 0,5% от страховой суммы, соответствующей размеру кредита. Внесение платы по договору осуществляется ежегодно.

Иногда страховая компания не разъясняет гражданину, что и от каких рисков застраховано, а иногда и сам заемщик, желая сэкономить, покупает страховку подешевле, а значит, с меньшим покрытием. Вот пример. Человек въехал в отремонтированную квартиру, купленную по ипотеке, и через какое-то время его залил сосед сверху. Он идет в страховую компанию, пытаясь получить там возмещение ущерба. Но оказывается, что по договору ипотечного страхования были застрахованы только конструктивные элементы квартиры, но не отделка. Естественно, в этом случае страхователь получает отказ в выплате страхового возмещения, поясняет Г. Типографщик.

Или еще пример. Человек, катаясь на горных лыжах, сломал себе ногу. Несколько месяцев он провел на больничной койке, потеряв часть своего дохода. Но страховой выплаты он не сможет получить, если в договоре страхования были предусмотрены выплаты только в случае смерти или инвалидности застрахованного. Конечно, дополнительное покрытие стоит дороже, зато оно позволяет полностью защитить заемщика от возможных превратностей судьбы.

Как обычно, поводами для отказа в выплате страхового возмещения являются самоубийство, наступление смерти в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, умышленное причинение телесных повреждений, участие в военных действиях и гражданских волнениях.

Практика показывает, что банки определяют не только виды страхования, по которым должны быть приобретены полисы, но и самих страховщиков. Сегодня уже практически нет кредитных организаций, которые сотрудничают по направлению ипотечного страхования только с одной компанией. Обычно банк предлагает заемщику на выбор не менее пяти страховщиков-партнеров. Как правило, среди них есть и аффилированные компании, которые входят в одну финансовую группу с банком, - именно этим и продиктованы его рекомендации. Конечно, будущий владелец квартиры может отказаться от подобных требований кредитной организации и даже подать жалобу в Федеральную антимонопольную службу, но одобрения банка на получение кредита, скорее всего, не получит - найдется причина, по которой клиенту будет отказано в предоставлении средств.