Деньги у моря
Антон ГОЛЬЦМАН
Газета «ПИФinfo» продолжает серию публикаций об инвестиционной привлекательности недвижимости в разных регионах. На этот раз - статья, посвященная недвижимости за рубежом. Несмотря на необходимость качественной и часто дорогостоящей юридической поддержки при приобретении заграничных объектов недвижимости, этот инструмент может принести потенциальному покупателю хорошую доходность - ведь время от времени в мире появляются новые растущие рынки, при удачном вложении средств в которые можно заметно повысить свое благосостояние.
Рассмотрим для примера два объекта недвижимости. Первый – это новый двухэтажный дом в престижном районе Италии, который находится в 20 минутах езды на машине от ближайшего пляжа и в 35 минутах езды – от горнолыжного курорта. Собственный сад, место для стоянки личного автомобиля, предусмотренное планом придомовой территории, две жилые комнаты на каждом этаже, гостиная, три ванные комнаты, кухня… И второй – трехкомнатная квартира в центре Москвы в «сталинском» доме: один санузел, постоянные проблемы с поиском места парковки, не самая хорошая экология в районе.
Эти два объекта объединяет, в принципе, только одно – цена. И дом в Италии, и квартира в Москве обойдутся покупателю примерно в 350 тысяч долларов. Безусловно, когда жить и работать приходится в Москве, о подобном несоответствии цены и качества задумываться не приходится. Но когда размышляешь о том, где можно жить после выхода на пенсию или куда вложить свои деньги для получения в будущем доходов, идея о приобретении недвижимости за рубежом при рассмотрении всех возможностей не кажется совсем уж неожиданной.
В последнее десятилетие количество российских и международных риэлторских агентств, которые предлагают клиентам инвестиционные и личные покупки жилой недвижимости за пределами России, выросло в несколько раз. Поэтому получить качественную юридическую и информационную поддержку, принимая решения о подобного рода капиталовложениях, сейчас не составляет никакого труда. Многие эксперты небезосновательно полагают, что цены на недвижимость в России, особенно в крупных городах – миллионниках, завышены, рынок московской недвижимости вообще близок к достижению ценового потолка, а рынок зарубежной недвижимости столь велик, что подыскать себе дом или квартиру в Европе, Азии или Америке может любой представитель среднего класса.
Основные опасности
Покупая недвижимость за рубежом, стоит помнить, что инвестиционная привлекательность того или иного объекта зависит от некоторых юридических тонкостей законодательства страны, в которой недвижимость приобретается. Например, многие жилые объекты Великобритании продаются (и перепродаются) на правах долгосрочной аренды – лизгольда.
Соглашения на право лизгольда заключаются на любой срок – от года до 999 лет. Понятно, что когда квартира продается с правом длительной аренды лет этак на девятьсот, практически ни о чем можно не беспокоиться. Но вот при более коротких сроках аренды порой возникают затруднения, от которых можно избавиться только с помощью юристов. Не разобравшись, можно приобрести квартиру с истекающим в скором времени лизгольдом и на продление договора аренды потратить практически столько же денег, сколько на приобретение самой квартиры. И стоит понимать, что подобные сделки не очень подходят для последующей перепродажи квартиры с целью получения прибыли – лучше искать объекты в личную собственность.
Во многих странах есть свои ограничения на использование земли государства в личных целях. Так, в Черногории вам могут продать землю, которая охраняется законом (в этой стране вообще много заповедных территорий). При этом вырубать на приобретенной земле деревья и строить собственный дом запрещено – закон предусматривает подобный запрет даже для собственников охраняемого земельного участка.
В Греции, как и во многих других странах, все пляжи принадлежат государству. Поэтому забор особняка, выстроенного на побережье моря, должен заканчиваться там, где начинается пляж, и запретить своим соседям расхаживать по пляжу рядом с вашим домом не получится.
Именно поэтому эксперты советуют не приобретать недвижимость за рубежом самостоятельно – разбираться в законодательстве той страны, в которой вы планируете приобретать жилье, лучше в компании юриста из агентства недвижимости, с помощью которого осуществляется покупка. При этом надо обращаться в те агентства, которые зарекомендовали себя на рынке (лучше, если эти агентства будут международными, с головными центрами в Европе и широкой филиальной сетью по всему миру).
Доходы от туристов
Зарубежные объекты недвижимости являются хорошим инвестиционным объектом, однако в отличие от рассмотренных в прошлых номерах «ПИФinfo» квартир в Москве, Подмосковье и регионах России стратегия получения дохода от своего имущества немного отличается. Конечно, многие рынки недвижимости, особенно в Восточной Европе, растут ежегодно и еще нескоро достигнут своего пика, поэтому доход можно получить от простой перепродажи недвижимости. Но в развивающихся странах той же Восточной Европы получать доход от приобретенного жилья можно и по другой схеме - сдавая его внаем на постоянной основе или во время курортного сезона. Дом или квартиру в курортных городках Болгарии или Черногории можно купить за 50 тысяч евро. А сдавать такую недвижимость в курортный сезон в аренду - за 1500-2000 евро в месяц (помогут фирмы в стране приобретения жилья, занимающиеся доверительным управлением вашей недвижимостью). Понятно, что приобретение квартиры окупится уже через несколько лет и к такому получению дохода прибавляется возможность ежегодно экономить на летнем морском отдыхе – к чему платить за отель, если у вас есть собственный дом со всеми удобствами?
При этом следует смотреть и на показатели развития туризма в стране, где вы собираетесь приобретать жилье. Примерно одинаковое количество европейцев в разгар отпускного сезона селятся в отелях и снимают жилье у собственников.
Прогнозируемый рост числа туристов в Болгарии и других курортных странах Восточной Европы составляет 25 % в год. Спрос не может не сказаться на стоимости аренды. Понятно, что ставка арендной платы за недвижимость в будущем вырастет, что поможет вам окупить затраты на приобретение жилья в этих странах еще быстрее.
Аналитики называют помимо стран Восточной Европы, где, по данным национальных агентств недвижимости, цены растут на 12–15 % ежегодно, еще несколько европейских государств, покупка недвижимости в которых может стать эффективным инвестиционным инструментом. Прежде всего, это Франция и Кипр. Активно развиваются и рынки экзотических для россиян государств - стран Латинской и Южной Америки, Ближнего Востока, Индии. Подробную информацию об инвестиционной привлекательности того или иного зарубежного рынка жилья вам могут дать в агентствах, специализирующихся на заграничной недвижимости, ведь рынки жилья в разных странах живут и развиваются по особым законам, зависящим от культурных традиций, экономического благополучия и географического положения того или иного государства.
Смотрите также:
 |
 |
 |
