Кризис заставил россиян по-новому взглянуть на понятие «дача». Многие жители нашей страны, преимущественно пожилые и не слишком обеспеченные, продолжали отдыхать на шести сотках и в «тучные» годы. Но теперь и средний класс, а вслед за ним и рынок загородной недвижимости вспоминают о летних деревянных домах.
В нашей стране интерес к обладанию некой собственности помимо городской квартиры традиционно велик. По данным на май 2009 года, загородная недвижимость есть у 51% жителей России, выяснил ВЦИОМ. У 7% это дом, у 27% – дача, у 17% – земельный участок.
В среднем за последние несколько лет 22–24% опрошенных отдыхали на своем участке. Чем старше респонденты, тем чаще они предпочитают отдых на даче. 81% по-прежнему выращивает на даче сельхозпродукты; для каждого пятого дача – преимущественно место отдыха и развлечений. Молодые и более обеспеченные респонденты воспринимают дачу как место для отдыха и развлечения, а пожилые – в большей степени как подсобное хозяйство. Москвичи и петербуржцы сажают на даче цветы, зелень и ягоды или просто отдыхают и развлекаются.
Рынок развернулся в другую сторону
Рискнем предположить, что в ближайшие несколько лет популярность дачного образа жизни возрастет. В условиях кризиса средний класс, ранее интересовавшийся коттеджами, начал покупать и строить дачи. Это изменило реалии рынка подмосковной загородной недвижимости.
Еще несколько лет назад эксперты в один голос говорили: тенденция в пользу организованного коттеджного строительства устойчива, а дачи уходят в прошлое. В 2006 году 65% предложений составляли коттеджные поселки бизнес-класса, 20% приходилось на элитный сегмент и лишь около 15% – на экономкласс. Причем бизнес- и элитный сегменты, будучи более рентабельными, развивались быстрее.
Покупателей интересовала недвижимость не далее чем в 50 км от МКАД. Кроме того, собственники хотели жить среди людей своего круга, поэтому пользовались спросом дома в организованных однородных поселках. Их жителям удавалось благоустроить территорию и нанять охрану.
Наибольшей популярностью на рынке загородной недвижимости в первой половине 2008 года пользовались коттеджные поселки в пределах 10–30 км от МКАД с развитой инфраструктурой (охрана, детская площадка, гостевой паркинг, спортивный комплекс, бассейн, магазин, ресторан, аптека и медпункт), сообщали аналитики МИАН.
Теперь все иначе. Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости DOKI, рассказывает, что в нынешнем сезоне спрос в силу сокращения доходов населения снизился в среднем на 30% по сравнению с докризисным периодом и сместился в сторону объектов экономкласса. Более 72% покупателей интересуются объектами стоимостью до 10 млн рублей. Стабильный спрос в мае наблюдался на объекты в новых коттеджных поселках, расположенных в зоне до 60 км от МКАД. Здесь в основном интересуются домами от 200 до 400 кв. м на участке от 12 до 20 соток.
В сегменте дальних дач спрос сместился в сторону готовых объектов, доля которых не превышает 10% от всего количества поселков расположенных за 80 км от МКАД. Средняя стоимость дома с земельным участком в этом сегменте находилась в мае на уровне 11,4 млн рублей.
Спрос меняет предложение
Осенью 2008 года собственники еще старались держать цены на большинство домов, к декабрю скидки доходили до 40%, говорит Валерий Барнинец. Сейчас по сравнению с зимой цены чуть поднялись. Но если сравнивать с прошлым годом, дома продаются в целом дешевле на 20–25%.
Некоторые компании успели переориентироваться и упростили проекты. Поселки бизнес-класса переводятся в экономический сегмент за счет урезания инфраструктуры, а также уменьшения площадей домов и участков. В новых коттеджных поселках, по данным МИАН, стоимость объектов начинается с 3 млн рублей.
Сегодня на загородном рынке можно продать либо участки без подряда, либо очень качественные дома элитного класса и дома в поселках экономкласса. Пользуется спросом недвижимость в стародачных поселках.
Нужен просто участок
Множество девелоперских компаний стали продавать участки без подряда в силу отсутствия либо финансирования, либо потенциального спроса на предполагаемый формат поселка.
Крупные землевладельцы предлагают участки в розницу (75–80% сделок). Значительное количество объектов загородной недвижимости (как строений, так и земельных участков) продаются с дисконтом 20–30%, а на «переоцененные» земли скидки доходят и до 50%. По данным МИАН, сотка участка без подряда на строительство стоит от 25 тыс. до 1,3 млн рублей.
В этом сегменте главный плюс для покупателя, подчеркивает Валерий Барнинец, – «это возможность самому определять сроки строительства и выбор варианта дома. В данном сегменте пользуются популярностью участки от 8 до 20 соток при стоимости до 5 млн рублей. Хотя в целом такая тенденция приведет к возникновению в Подмосковье поселков без определенного стиля и позиционирования».
Недорогой летний домик
По данным DOKI, в сегменте самых дешевых объектов в мае на продажу было выставлено около 220 домов стоимостью до 2 млн рублей. При этом только 27 домов расположены в 30 км от МКАД, 70 находятся на расстоянии от 30 до 60 км от МКАД, 123 – в дальнем Подмосковье, в 60–120 км от Кольцевой.
Часто дома в экономклассе продаются недостроенными: в половине проектов не настелены полы и не накрашен фасад, не собрана лестница, нет внутренней отделки.
В общем списке предложений 76% объектов относятся к категории летних дач и только 24% предназначены для круглогодичного проживания.
Таким образом, в Подмосковье возникают новые дачные поселки с домами из бруса или оцилиндрованного бревна площадью до 200 кв. м (в отличие от советского времени, когда существовали ограничения по максимальной площади) и со всеми благами цивилизации на участках в 10–18 соток.
По словам Валерия Барнинца, «приобретая дом стоимостью до 3 млн, можно рассчитывать на наличие водопровода и электричества, а вот газ подведен редко. Строения продаются с участками площадью от 4 до 18 соток».
Вот конкретные примеры: в 67 км от МКАД по Киевскому шоссе предлагается коттедж площадью 130 кв. м на участке 6 соток за 1,9 млн рублей. На 98-м км Ленинградки можно купить дом площадью 120 кв. м на участке 8 соток за 1,15 млн рублей.
Любопытно, что в начале XXI века происходит по сути то же, что и в конце XIX века. Тогда не слишком состоятельные москвичи, которым было не по карману содержать усадьбы, создали моду на деревянные дома. Теперь дачи становятся альтернативой коттеджам.
Елена Бродская
