Ипотека и до кризиса не была массовым продуктом – мешали очень высокие цены на жилье. Теперь квадратные метры подешевели, но займы на квартиры остались недоступными: в условиях роста безработицы и падения доходов банки стали строже отсеивать заемщиков и повысили процентные ставки.
По данным ЦБ РФ, в России на 1 апреля 2009 года было выдано ипотечных кредитов на 24,438 млрд рублей, что в 6 раз меньше, чем в первом квартале 2008 года (150,759 млрд рублей).
Алексей Теребков, управляющий директор Международного ипотечного клуба (МИК), считает, что фактически произошел еще больший спад – объем ипотеки упал в 8 раз. Такая разница в оценке возникает из-за того, что «в регистрационной палате рефинансирование кредита регистрируется как ипотечная сделка. Так же оно проходит и в статистических отчетах, хотя рефинансирование – это лишь изменение условий кредита, выданного ранее», – разъясняет эксперт.
Большинство банков свернуло ипотечные программы. Алексей Теребков рассказывает, что «в Москве ипотеку выдают ВТБ, Сбербанк и Дельтакредит. Остальные декларируют, но фактически не осуществляют выдачу». По данным руководителя ипотечного брокера «Легкокредит» Кирилла Суслова, порядка восьми банков выдают ипотечные кредиты на «вторичку». Массовая выдача займов на новостройки закрыта, однако встречаются программы по кредитованию отдельных объектов.
Сейчас, по оценкам экспертов, в Москве выдается несколько сотен ипотечных кредитов. Средняя сумма уменьшилась со 100 до 50 тысяч долларов, так как мало кто покупает квартиру целиком – ипотеку берут на доплату, на увеличение жилплощади. При сроке в 20 лет ежемесячный платеж составит 450–500 долларов.
По данным компании «Кредитмарт», в мае среднерыночная ставка по рублевым ипотечным продуктам составила 19,92%, по долларовым – 15,44%. При этом некоторые банки готовы выдавать достаточно дешевые кредиты, – под докризисные 11%, рассказывает Алексей Теребков, но при условии пятилетнего моратория на досрочное погашение. Если мораторий снимается через год – ставка уже 13,5–14%. Первоначальный взнос – минимум 30%.
На первый взгляд кажется удивительным, что банки стимулируют клиентов брать кредиты с большим мораторием на досрочное погашение. Как объясняют эксперты, дело в том, что заемщиков сейчас проверяют на порядок строже, чем до кризиса. Рассматривается совокупный семейный доход, причем этот доход должен быть устойчивым и составлять минимум 80 тысяч рублей. Если раньше менеджер казино или фрилансер с разовыми доходами мог получить ипотечный кредит, то сейчас ему откажут. Отдается предпочтение заемщикам, занятым в реальном секторе, в производстве, например, в пищевой промышленности, вызывают доверие также IT-специалисты, бухгалтеры и госслужащие на руководящих должностях.
У заемщика должны быть официальная работа не в финансовой или строительной отраслях, достаточный стаж, и не должно быть просроченных потребительских кредитов, говорит Кирилл Суслов. Остальное зависит уже от конкретного банка. В некоторых кредитных организациях даже возобновили устное одобрение, точнее, оценку платежеспособности на основе справки по форме банка плюс справки 2НДФЛ и устного подтверждения от руководства.
Отсев потенциальных ипотечников связан и с тем, что далеко не все ранее выданные кредиты удается рефинансировать в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое принимает только рублевые кредиты. Раньше кредитные портфели можно было перепродать другому банку, но в условиях кризиса это невозможно.
Кирилл Суслов, характеризуя создавшуюся ситуацию, говорит, что ипотека заснула до лучших времен. Выхода из кризиса ждут и потенциальные заемщики – потребность в жилье сохраняется.
Елена Бродская
