Перед сентябрем рынок аренды столичного жилья, как и в предыдущие годы, активизируется. Однако цены заметно просели, и, если до кризиса риэлторы ощущали спрос уже в июле и с уверенностью ждали осеннего роста цен, то в этом году даже в августе аналитиками затрудняются с прогнозами относительно того, какая ситуация будет складываться через месяц-два.

Спрос неустойчив

Начальник отдела аренды «Пересвет-Недвижимость» Галина Фабрицкая рассказывает, что в докризисный период цена ежегодно росла на 6%. В 2007–2008 году арендные ставки увеличились на 25%. Из-за огромного спроса возник дефицит, чем и пользовались собственники жилья: самая плохая однокомнатная квартира уходила за 25 тысяч.

Однако кризис резко изменил ситуацию. Весной наблюдался массовый исход приезжих из Москвы. На рынок выходило много квартир, как освободившихся после отъезда арендаторов, так и жилье, в котором ранее жили ипотечники или молодые семьи. Многие из них предпочли переехать к родителям, а квартиру сдавать, чтобы выплачивать ипотечный кредит или чтобы просто поправить материальное положение.

По данным аналитического центра ИРН, квартиры эконом-класса за год потеряли в среднем 10–20% стоимости аренды в зависимости от местоположения и количества комнат.

По словам Галины Фабрицкой, сейчас спрос волнообразный: на первой неделе августа потенциальные наниматели активизировались, а сейчас – небольшое затишье. Причем активизации спроса со стороны работающих арендаторов не наблюдается. Возможно, они сейчас еще на отдыхе и приедут на проекты, которые начнутся осенью. Однако Москва остается крупнейшим центром образования, поэтому велик спрос со стороны студентов. Они снимают либо однокомнатные квартиры, либо комнаты вскладчину.

Другие клиенты также стараются подбирать более экономные варианты. Бывают случаи, когда две семьи, ранее снимавшие отдельное жилье, также объединяются и арендуют одну трехкомнатную квартиру.

Однокомнатные квартиры снова стали дефицитом

Аналитики МИАН отметили рост на рынке аренды в последнюю неделю июля как со стороны наймодателей, так и потенциальных нанимателей столичного жилья. Объем предложения вырос на 5%, а спрос – на 20%. Потенциальные наниматели преимущественно ориентированы на аренду квартир нижних ценовых категорий.

На фоне растущего спроса в преддверии осени собственники повышают цены примерно на 10%, рассказывает Галина Фабрицкая. Однокомнатная квартира около метро стоит в среднем 23 тысячи рублей. В ней будет мебель и элементарная бытовая техника, может быть, даже стиральная машина.

За 20 тысяч рублей выставляются самые дешевые варианты, порядка 15 минут пешком или на транспорте от метро либо в удаленных районах, например Бутово или Новокосино.

Но в то же время квартиры, вышедшие на рынок весной, уже разошлись. Резкого увеличения предложения не наблюдается. Поэтому однокомнатные квартиры эконом-класса вновь становятся дефицитом. На жилье за 20 тысяч рублей находится уже по 2–3 претендента. Такая квартира – чистая, с косметическим ремонтом, холодильником и мебелью – уйдет за 3 дня. Варианты за 25–30 тысяч не далее двух-трех станций метро от Кольцевой линии с современным ремонтом и санузлом также заселяются довольно быстро.

Бизнес-класс ждет арендаторов

По данным аналитического центра агентства недвижимости DOKI, в дорогих сегментах увеличивается предложение. Массовый отток иностранцев из российской столицы произошел в декабре 2008 года. Тогда количество иностранных клиентов в агентстве DOKI сократилось сразу на 74%.

Цены в этом сегменте упали сильнее, чем в эконом-классе. По данным ИРН, в ЦАО, где сосредоточено больше всего квартир бизнес-класса и элитного жилья, аренда подешевела на 30–40% по сравнению с докризисным периодом. В Западном и Юго-Западном округах, где доля качественных квартир также велика, аренда подешевела на 15–40% в зависимости от количества комнат (чем больше комнат и квадратных метров, тем больше дисконт).

Раньше был колоссальный спрос в этом сегменте, иностранные специалисты заполняли жилье повышенной комфортности. Теперь бизнес-класс – рынок нанимателя. Галина Фабрицкая рассказывает, что трехкомнатную квартиру на Беговой, которую ранее снимал за 90 тысяч менеджер из Японии, теперь удалось сдать лишь за 55 тысяч.

Сейчас, по данным Пересвет-Недвижимость, в бизнес-классе нижние пределы цен таковы: однокомнатные квартиры сдаются по 30–35 тысяч рублей, «двушки» – 45–50 тысяч рублей, трехкомнатные – от 55 тысяч рублей.

Наиболее дорогими по стоимости аренды районами по-прежнему остаются Арбат, Кропоткинская, Тверская и Маяковская (Патриаршие Пруды), где арендные ставки на 25–30% выше средних в данном сегменте, сообщает аналитический центр ИРН.

Бизнес-класс уходит за месяц-два, но если собственник не идет на снижение цены, время экспозиции увеличивается, отмечает Галина Фабрицкая. По данным ИРН, в ряде случаев арендатору удается в ходе торга снизить ставку на 15% от первоначальной цены. По отдельным предложениям дисконт может достигать 50–70% от докризисной цены.

В то же время некоторое оживление заметно и в этом сегменте. По данным агентства недвижимости DOKI, с середины июля значительно увеличилось количество запросов на аренду жилья со стороны иностранных менеджеров и топ-менеджеров.

Иностранцы тоже стараются сэкономить, выбирая жилье подешевле и предъявляя меньше требований к внутреннему убранству квартиры. Средняя стоимость аренды квартир упала с 4,8 тысяч долларов до 2,7 тысяч долларов. Расширяется и круг районов, на которые соглашаются гости из-за рубежа. Они по-прежнему предпочитают центр Москвы, но теперь не отказываются и от квартир в пределах ТТК. Однако есть ряд специфических требований: рядом должны находиться магазины одежды и продуктовые супермаркеты, иностранная школа, фитнес-центр, банк и химчистка.

Если рассматривать Москву по округам, то, по данным МИАН, самые дорогие квартиры, традиционно, в ЦАО и ЗАО, самые дешевые – в Северо-Восточном, Юго-Восточном, Южном и Восточном округах города. Диапазон средней стоимости найма – от 38,3 тысяч рублей на востоке до 75,7 тысяч рублей в центральных районах столицы.

Специалисты аналитического центра МИАН считают, что с учетом объективных экономических факторов и высокого уровня объема предложения, рост цен, по всей вероятности, будет более сдержанным по сравнению с прошлым годом – в пределах 1,5-2% в месяц.

Елена Бродская