Кризис квадратного метра
Еще несколько месяцев назад международные и российские аналитики склонны были расценивать российский рынок как «тихую гавань», которую на затронет мировой финансовый кризис. Однако экономические проблемы, начавшиеся в США, через полтора года докатились и до нас. Как и на Западе, в России кризис затронул в первую очередь финансовую сферу и сектор недвижимости. Что же именно происходило в сегментах жилой и коммерческой недвижимости в течение года и как это повлияло на положение дел?
В конце 2007 года после слухов о дефолте и о деноминации, когда россияне сняли с банковских счетов огромные суммы денег, большее количество этих средств было вложено в недвижимость. Поговаривали даже, что сами риелторы все это и подстроили, потому что хотели продолжить восходящий тренд роста цен на жилую недвижимость, а заодно и увеличить свои обороты. Доказать вину посредников не удалось, но дело было сделано – цены на квадратные метры взлетели до небес.Все это привело к тому, что с января по август 2008 года цены на вторичном рынке недвижимости выросли на 34,1% в рублевом эквиваленте и на 36,5% – в долларовом.Еще в начале осени участники рынка недвижимости продолжали вести свой бизнес как и прежде, надеясь на привлечение дешевых кредитных средств. Девелоперы заявляли о грандиозных планах, а строительные компании федерального уровня завоевывали доли на региональных рынках. В октябре стало понятно, что ситуация изменилась коренным образом. Началось все с того, что на фоне растущего кризиса ликвидности иностранные инвесторы в массовом порядке стали выводить свои средства из российской экономики, продавая отечественные активы. Денег стало катастрофически не хватать, и первый удар приняли на себя банки и строительные компании. Из-за отсутствия средств многие застройщики были вынуждены заморозить объекты, находившиеся на стадии проектирования или «котлована». Сейчас для девелоперских компаний на повестке дня стоит вопрос не о том, как расширить бизнес, а о том, как достроить имеющиеся объекты.В сентябре и октябре цены на квадратные метры «топтались на месте» – было непонятно, что ожидает рынок дальше. А в ноябре недвижимость уже подешевела в среднем на 4–5%. Спрос на жилье стал катастрофически падать – свою роль в этом сыграли ожидания снижения цен, сворачивание многими банками ипотечных программ, повышение процентных ставок по кредитам на жилье, а также ужесточение требований к заемщикам.Ситуация на рынке коммерческой недвижимости развивалась по схожему сценарию. Пока потребительский спрос был высок, росли цена купли-продажи и арендные ставки на офисы и торговую недвижимость, а площадей не хватало. Москва единогласно признавалась одним из самых дорогих городов мира наряду с Лондоном, Нью-Йорком и Токио. В секторе аренды офисной недвижимости за год темп роста цен вывел столицу России на второе место в мире. Быстрее дорожала аренда только в Сингапуре. По арендной плате за торговые площади Москва занимала второе место после Нью-Йорка – за полтора года арендные ставки увеличились на 25%, достигнув к осени 2008 года 8 тысяч евро за квадратный метр в год в наиболее престижных районах столицы.
Формирование нового тренда
Финансовый кризис спровоцировал дальнейшее увеличение предложения на рынке недвижимости. Этой осенью риелторы не увидели традиционного сезонного прироста прибыли, причем некоторые участники рынка связывают это не столько с кризисом, сколько с ожидаемой стабилизацией цен. Сегодня непроданных домов и квартир гораздо больше, чем ожидалось до кризисных потрясений. Несмотря на это квадратные метры не стали доступнее, прежде всего из-за жестких условий банков по ипотеке. В связи с изменениями в финансовом секторе, а также с трудностями, которые переживает строительный рынок, кредитные организации ужесточили требования к заемщикам. В первую очередь увеличился размер первоначального взноса по кредиту. Проценты по ипотеке тоже значительно возросли. Если летом можно было найти предложения от 9,5% годовых в валюте, то в октябре разброс составил от 12,5 до 29%, а средняя ставка оказалась на уровне 18%. Некоторые банки из-за возросшего уровня риска вообще исключили ипотеку из своего кредитного арсенала. Ко всему прочему октябрь добавил такие кризисные явления, как первые массовые сокращения штатов, перевод сотрудников на неполный рабочий день и уменьшение доходов.
Именно тем, что ипотека занимает в объеме сделок купли-продажи не более 10%, аналитики мотивировали когда-то, что финансовый кризис России не грозит. Но у наших проблем есть свои причины. Заемные средства банки брали в огромном количестве и под довольно низкие ставки за рубежом. Теперь, в условиях дефицита ликвидности, этот источник финансирования иссяк, проценты по всем типам кредитов резко выросли. В разных отраслях экономики стали возникать трудности, что привело к сокращению производства, а вместе с ним и рабочей силы. Аналитик рейтингового агентства Standard&Poors Ирина Пенкина заявляет, что кредитные ипотечные риски в следующем году будут только набирать обороты: вырастет уровень просрочек и дефолтов.
Что же происходит сейчас? Потенциальные покупатели под впечатлением западного полуторагодового опыта перестали приобретать квартиры в надежде, что цены упадут так же, как и за рубежом. В результате в конце ноября московские «трешки» подешевели на миллион рублей, а двухкомнатные квартиры потеряли два миллиона. Рынок замер: владельцы жилья снимают с продаж свои объекты в ожидании возврата цен. Потенциальные покупатели, наоборот, ждут еще большего дисконта и откладывают покупки.
Без помощи не останемся
Сегодня государство готово поддержать рынок жилья, и в частности ипотеку, поэтому не только направит деньги в размере 60 млрд рублей в уставный фонд Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, но и предоставит ему более 200 млрд рублей на поддержку ипотеки.
Кроме того, вице-премьер, министр финансов РФ Алексей Кудрин заявил, что правительство поддержит банки, чтобы они и далее участвовали в жилищном строительстве и ипотечных программах. «Кредитные организации, выдавшие кредиты на приобретение жилья, смогут выпустить облигации под залог ипотечных займов, эти долговые бумаги получат дополнительную гарантию АИЖК», – отметил А. Кудрин. Под данные облигации можно будет получить рефинансирование в Центральном банке РФ, что увеличит ликвидность кредитных организаций и позволит им продолжить свои ипотечные программы.
АИЖК также готово не только выдавать поручительства за граждан по процентным и основным платежам по жилищным займам, но и в некоторых случаях выкупать ипотечные кредиты у банков. Алексей Кудрин отметил, что гражданин сможет обратиться в банк и в АИЖК и получить отсрочку по платежам по ипотечным кредитам вплоть до нескольких лет. Такая помощь будет предоставляться людям, потерявшим работу, или тем, у кого серьезно снизились доходы. Факт утраты или снижения заработка нужно будет подтвердить документально: гражданин, обратившийся за помощью, должен быть зарегистрирован в службе занятости как безработный или иметь справку от компании с указанием причин, на основании которых ему снижена заработная плата.
Что же будет дальше?
Что касается ситуации на рынке купли-продажи жилья, то некоторые аналитики прогнозируют, что в первом квартале следующего года недвижимость экономкласса подешевеет еще на 40%. Сегодня есть все предпосылки для начала процесса снижения цен, однако реализация этого сценария зависит от множества факторов. Другие эксперты считают более вероятным падение на 30–50% от нынешних уровней в ближайшие два-три года. При этом, по прогнозам, элитная недвижимость пострадает меньше всего, а больше других обесценятся новостройки.
В условиях кризиса многие компании замораживают свои строительные объекты до лучших времен. Все это может привести к дефициту нового жилья в ближайшие полтора-два года. А это впоследствии может вызвать новый скачок цен на недвижимость. Строительные компании очень рассчитывали на массовый выкуп жилья московским правительством в рамках решения социальных проблем города, но пока этого не произошло. Столичные власти заявили о том, что будут покупать квадратные метры по рыночным ценам, отказавшись, таким образом, поддержать девелоперов.
В условиях, когда долгосрочные инвесторы исчезли, единственным источником финансирования для строительных компаний является государство в лице Внешэкономбанка. По словам президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, стоимость заимствований для строительных компаний сейчас составляет порядка 28–39% годовых. Можно сказать, что в отсутствие спроса на рынке эта величина является критической, и уже сейчас можно прогнозировать уход мелких компаний с девелоперского рынка. Как будут выживать крупные строительные компании, осуществляющие свою деятельность с расчетом на массовую продажу, тоже неизвестно. Реально оценить ситуацию в этом секторе можно будет только в следующем году, когда строители представят данные ежегодной отчетности своим акционерам.
Как вести себя продавцам и покупателям в этой непростой ситуации? На наш взгляд, первым следует запастись терпением и не выставлять сейчас квартиры на продажу без крайней необходимости. К тому же продать быстро квадратные метры не удастся – сроки экспозиции квартир уже значительно увеличились. Сейчас никто не может предсказать, насколько глубоким будет падение цен на жилье, и вряд ли стоит ожидать «дна» в начале весны. Если есть возможность, лучше отложить продажу до лучших времен.
Потенциальным покупателям мы также советуем занять выжидательную позицию – вероятность получить больший дисконт при покупке растет.
«ПИФinfo» желает своим читателям дождаться в новом году благоприятного периода для покупки недвижимости. Требуйте дополнительных скидок, вполне возможно, вы их получите!
Смотрите также:
 |
 |
 |
